진행 현황(1–6) 구현 코드(hondi)
초안 단계 · SP-24a 아직 비활성(status: pending) · 아직 이용자에게 서빙되지 않음 · 진행 현황 6개 항목 보기 → K-Law 보러 가기
K-Estate · Hondi/Gopang 생태계

부동산 가치를 국가·지역·개별
세 단계로 나눠 계산합니다

감정평가법의 조정 순서 — 시점수정 → 지역요인 비교 → 개별요인 비교 — 를 그대로 따르는 부동산 가치평가 엔진입니다. AI는 출처와 조회일이 붙은 원자료만 웹 검색으로 모으고, 계수·불확실성·권리 차감의 실제 계산은 결정론적 코드가 수행합니다.

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hondi-staged-valuation.js SP-24a (초안) 검증 규약
Staged Valuation — 3단계 조정

왜 세 단계로 나누는가

거래사례비교법은 사정보정·시점수정·가치형성요인 비교를 거치고, 공시지가기준법은 시점수정·지역요인 및 개별요인 비교·그 밖의 요인 보정을 거쳐 가액을 산정합니다. 국가는 시점수정, 지역은 지역요인, 개별은 개별요인에 그대로 대응합니다.

STEP 1 — NATIONAL

국가 — 시점수정

비교사례의 거래 시점과 평가 기준 시점 사이의 지수 변화로 가격을 보정합니다.

  • 한국부동산원 R-ONE 또는 국토부 실거래가 — 두 출처를 섞지 않음
  • 지수 시계열이 있으면 연변동성 실측, 없으면 보수적 기본값(6%)
  • 지수 자료 없는 사례는 보정 없이 불확실성만 가산
중앙 추정 이동
STEP 2 — REGIONAL

지역 — 지역요인

인구 감소·정비구역 단계·학군·인프라는 중앙값이 아니라 불확실성(σ)만 키웁니다.

  • 중앙 추정은 "대상 지역 대비 비교사례 지역의 가격 수준비" 관측값으로만 이동
  • 정성 위험 요인은 출처·조회일이 있을 때만 채택
  • 지역 지수에 이미 반영된 것의 이중계산 방지
σ만 확대
STEP 3 — INDIVIDUAL

개별 — 권리·하자

등기부상 권리를 두 갈래로 나눠, 서로 다른 산출물에 각각 반영합니다.

  • 매수인 인수 부담(선순위 임차보증금 등) → 공정가치에서 차감
  • 제3자 근저당 → 자산가치는 불변, 대출 담보가치에서만 차감
  • 등기부 미확인 → "선순위 권리 불명"으로 전체 거부
미확인 시 거부
단계 구성
3단계
국가·지역·개별 순차 조정
산출 트랙
2트랙
공정가치(중재) / 담보가치(대출) 분리
유닛 테스트
120
전부 통과(신규 27건 포함)
Design Principles

AI가 값을 지어내지 않도록

AI가 값을 만들어내지 않도록, 계산과 증거 수집의 역할을 엄격히 분리합니다.

  • AI는 계산하지 않는다 — 출처(source)·조회일(asof)이 붙은 원자료만 제출하고, 계수·불확실성·차감액은 전부 코드가 다시 계산합니다. AI가 함께 낸 계산값은 참고 기록만 남기고 채택하지 않습니다.
  • 출처 없는 수치는 버린다 — 출처·조회일이 없거나 당사자 주장뿐인 수치는 그 단계를 "없음"으로 처리합니다. 값을 추측해 채우는 대신 불확실성(σ)을 키우는 쪽을 택합니다.
  • 두 트랙으로 목적을 분리한다 — 시장 거래 중재는 편향 없는 공정가치(합리성), 담보대출은 하방 분위 기반 보수적 담보가치(안전성)를 목표로 합니다. 한쪽의 좋은 점수가 다른 쪽을 대신하지 못합니다.
Worked Example

계산 예시 (가상 데이터)

비교사례 3건 중앙값, 지수 시점수정, 지역 정성 위험, 제3자 근저당이 함께 있는 경우입니다. 실제 물건이 아닙니다.

비교사례 3건 중앙값100,000,000원
국가(시점수정) — 지수비 0.97597,500,000원
지역(지역요인) — 가격수준비 관측 없음, 중앙값 불변×1.0
개별(권리) — 인수 부담 없음−0원
공정가치(중재 트랙)97,500,000원
담보가치(대출 트랙, 하방 분위 반영 후)약 77,480,000원
제3자 근저당 5천만 원 차감(자산가치는 불변)순 담보가치 27,480,000원

계산 로직은 hondi-staged-valuation.js의 유닛 테스트로 검증되어 있습니다.

Current Status

진행 현황 1–6

이 페이지는 소개용이며, 실제 감정평가 서비스는 아직 운영 중이 아닙니다. 아래 6개 항목은 2026-09-28 기준, hondi/estate 저장소를 직접 확인해 정리한 상태입니다 — 낙관적으로 반올림하지 않았습니다.

1 · 완료

3단계 계산 엔진 + 테스트

hondi-staged-valuation.js, 유닛 테스트 27건 신규(전체 120건 통과), hondi 저장소 main에 병합됨.

PR #475 · commit ac68a342
2 · 미완

estate 저장소 GitHub Pages

이 소개 페이지 자체는 커밋·푸시됐지만, estate.hondi.net(또는 GitHub Pages 기본 도메인)이 아직 활성화되지 않아 배포 URL이 404를 반환합니다.

3 · 완료

SP-24a 레지스트리 등록

gwp-registry.js·sp-catalog.json에 status: 'pending'으로 등록됨. call-ai.js 디스패치 배선은 실거래 자료·등기부 확인 경로가 검증되기 전까지 의도적으로 포함하지 않았습니다.

commit 2b9be8c3
4 · 착수 불가

표본 밖 백테스트

저장소 전체를 검색했지만 실제 정산 완료 사건(추정가·실제 매각가 쌍) 데이터가 하나도 없습니다. 미완이 아니라, 지금은 착수할 데이터 자체가 없는 상태입니다.

5 · 착수 불가

상수 보정

연변동성 기본값 6%, 지역·개별 σ 가산치 등은 전부 가정값입니다. 4번과 같은 이유로 — 검증 표본이 없어 — 지금은 보정 자체가 불가능합니다.

6 · 완료

데이터 출처 URL 구체화

국토부 실거래가·R-ONE·인구통계·서울 정비구역 등 구체적 출처 URL을 SP-24a와 검증 규약 문서에 반영했습니다.

commit 2b9be8c3
⚖️ K-Estate는 법정 감정평가서를 발급하지 않습니다. AI가 계산 참고치를 결정론적으로 산출하되, 등기부 확인·법적 조언이 필요한 권리 해석은 각각 K-Public(kgov)·K-Law 또는 등록 감정평가사·변호사에게 안내합니다.